一座城市的烟火气，藏在社区周边的小商铺里，藏在街巷的市井喧嚣中，却在更新浪潮里遭遇“挤出”困境。如何更好留住“烟火气”？在今年上海两会上，市人大代表王颖带来了一份鼓励沿街店铺繁荣、构建活力社区的建议，从差异化管控、差别化地价以及建立特色小店数据库等方面着手，延续社区烟火气。
“广泛分布于社区、服务居民高频日常需求的小尺度‘沿街店铺’，是‘15分钟便民生活圈’的基石，也是构建活力社区的重要空间载体。”王颖认为，繁荣的沿街店铺不仅能带动随机性消费和体验式消费，更能塑造24小时全时段活力场景。
一条富有生命力的街道，凝聚着城市的经济韧性、文化底蕴与生活气息。但是，随着城市更新深入推进，部分更新街区原有的充满活力和烟火气的街道正在消失，同时在新建社区中，要营造活力街道也遇到了不少挑战。
2025年9月上海市规资局发布了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称“意见”），提出“强化临街公共服务、慢行网络和开放空间，结合小区出入口或沿街设置便民超市零售、餐饮、娱乐等公共设施，在建筑前区形成丰富的睦邻交往空间、宜居生活氛围，促进地区活力、方便日常生活”。
但王颖指出，规划法规中没有对住宅地块的街铺设置提出明确要求，“基于我们对市场实际运营的观察，零散的商铺很难生存，如要生存下去往往都遵循‘集聚效应’，相对集中在某条街道两侧，从而形成活力街道”。
“在社区中，到底哪条街道有潜力打造活力街道？哪些街道将以交通或后勤服务功能为主？”她认为，这些都需要在规划层面先加以明确，从而避免街铺的无序建设，造成低效空间的出现。
此外，“一刀切”地价与高成本给沿街商业繁荣带来一定困难。目前上海市大部分区域的住宅地价已远高于商业地价，导致沿街商铺的地价偏高，不利于调动开发主体建设沿街商铺的积极性。
王颖在建议中写道，为了覆盖住宅用地中必须配置的沿街商业的高地价成本，开发主体不得不提升租金。这直接导致了服务社区的高频、低毛利业态，如早餐店、修鞋铺、小超市、理发店等被“挤出”。“高地价筛选出的业态单一，往往缺乏社区黏性，且营业时间有限，无法形成24小时全时活力。”
针对上述问题，她建议，在片区更新规划编制阶段，开展“活力街道规划布局研究”。依据城市道路等级（优先选择支路、街巷）、经营现状、历史文脉及社区需求等，筛选并确立“活力街道”名录。对于列入名录的活力街道，制定专项规划图则，实施差异化管控，将活力街道及商业街铺要求纳入土地出让条件。
此外，王颖还建议，实现差别化地价，不“一刀切”地按照住宅基准地价计价，而是按照商业基准地价计价，或者酌情实行一定幅度的地价修正系数。享受低地价的沿街商业物业，可以在土地出让合同中约定“运营监管协议”。明确其“不得分割销售、不得转作非民生用途”等条款，确保其长期服务于社区。
在动迁过渡期，还可以引入“临时街铺”与“快闪商业”，保持社区的温情与烟火气。同时建立片区“老店和特色小店”的数据库。在临时街铺及未来新项目招商中，给予这些承载社区记忆的老店优先承租权，延续“城市记忆”。
“社区是城市的缩影，沿街店铺是社区的眼睛。”王颖表示，通过繁荣沿街店铺，不断激发街区活力，不仅能解决城市更新过程中烟火气难以延续的短板，更能保留城市记忆，重塑邻里关系，提升生活品质。
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